万家乐娱乐登录网址-监管收紧房地产发债 -借新还旧-额度为存量7到9成

  原标题 独家丨监管收紧房地产发债,“借新还旧”额度为存量7到9成

  来源 21世纪经济报道

  房地产公司发债融资等继续收紧。

  8月13日,五位金融机构人士21世纪经济报道记者表示,监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发行规模,其中银行间市场上,借新还旧发债的额度按照70%-90%实行,具体比例会根据发行主体单笔单议进行确认。

  一位投行部门人士表示,地产债不能按照全额度发新还旧,银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债。

  此外,对于今日网传房地产供应链资产证券化产品(包括ABN、CMBS等)暂停上会,一位股份行投行人士表示,地产类ABN、CMBS等暂无暂停上会说法,只是规模都有所调减。另一城商行投行人士表示,房地产供应链资产证券化产品暂停上会是谣传,目前相关ABN项目都在正常推进,只是后续如果房地产供应链ABN发行量过大,监管可能会考虑控制总量。

  此前彭博报道称,交易商协会要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。8月10日后备案的项目将只允许偿还不超过对应存量债务融资工具的85%。

  除上述政策外,两位地产债业内人士表示,监管考虑出台规则试点对房地产企业按“红-橙-黄-绿”四档管理房企有息负债规模,不同档位对应相应有息负债规模增速。不过,对于三道红线(资产负债率、净负债率、现金短债比)具体数字规模说法不一。

  有券商分析师在其报告中点评“红-橙-黄-绿”四档控制房企有息负债规模时称,该消息在去年底开始出现,方案曾经监管、投行、企业一起讨论过,后受疫情影响一起讨论过。

  地产债监管虽有收紧,但多位业内人士表示“疫情之前就已经这么要求了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,实际上每次土地市场过热的时候,往往都是违规资金进入地市的时候。所以当前银行监管积极进行管控,也是为了防范金融风险。尤其是在房屋销售还没有完全活跃的情况下,各类地王项目增多往往是有各类压力的。这个时候不排除部分房企通过此类债券融资来变相去拿地。

  今年以来,房地产金融领域保持强监管态势。开发贷、房地产信托、信用债等融资渠道有所收紧。

  央行数据显示,二季度末,房地产开发贷款余额11.97万亿元,同比增长8.5%,增速比上季末下降1.1个百分点。用益信托统计数据显示,今年以来截至7月28日,68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品,规模总计5118.5亿元,相较于去年同期的4099款产品、6352.6亿元的规模,出现大幅下滑。

  不过,7月以来房企发债有所回暖,贝壳研究院发布数据显示,今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元,融资规模较上年同期下降7%;整体融资规模占2019年全年的62.5%。7月单月,房企境内外债券融资共发行109笔,折合人民币约1234亿元,环比上升41%,同比上升6%。

  根据中房研协数据,2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长58%。6月-12月到期的内地房企美元债共计64只,合计204.37亿美元,其中,6月、8月和11月到期的债券数量最多。恒大也开始要通过规模化的资产变现来求得战略调整和财务平衡。

  当前房企的主要策略措施是:早销、多销、快销促回款;剥离非核心资产业务,聚焦核心业务;发展供应链金融,盘活产业链上存量资产;房企之间开展拿地、项目开发等方面合作;减少运营资本占用,减少库存,减少过多在建产品,减少预付和应收款,增加非现金的支付比重;积极物色储备涵盖国企、央企、外资、民营等不同所有制的私募、资管、小贷、担保、金控平台等综合金融资源进行战略合作,必要时让渡股权;灵活运用关联体系内的融资载体,如智能科技、建筑施工、教育医疗、策划设计等,避开涉房的授信限制。

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责任编辑:潘翘楚